Splitsing.nl de site voor splitsingsadvies en splitsingsbegeleiding

Wanneer heb je geen splitsingsvergunning in Amsterdam nodig?

Als u eigenaar bent van een pand in Amsterdam dat voor 1940 is gebouwd, dan moet u een vergunning hebben om het pand kadastraal te mogen splitsen in meerdere appartementen. Is het pand na 1940 gebouwd, dan heeft u geen splitsingsvergunning nodig. Naast deze regeling geldt ook dat je geen spitsingsvergunning nodig hebt bij het afsplitsen van bedrijfsruimte. Bij de splitsing moet minimaal één woning betrokken zijn. Ook bij ingrijpende vernieuwbouw heb je geen splitsingsvergunning nodig. Deze laatste mogelijkheid is echter lastig realiseerbaar en in de meeste gevallen technisch niet haalbaar. Bij het omzetten van lidmaatschapsrechten naar appartemenstrechten is ook geen vergunning vereist.

Klopt het dat je als eigenaar-bewoner in aanmerking kan komen voor een splitsingsvergunning buiten het quotum?
Als meerdere natuurlijke personen gezamenlijk eigenaar zijn van een pand, waarop zij minimaal één jaar daadwerkelijk gewoond hebben en staan ingeschreven, kunnen zij middels een ontheffing een splitsingsvergunning krijgen om hun woningen in appartementsrechten te splitsen bij onverdeeld eigendom als eigenaar-bewoners (alle eigenaar-bewoners dienen dan wel de aanvraag te ondersteunen). Let wel dat de aanvraag nog wel aan de kwaliteitseisen moet voldoen en de aanvraag moet worden ingediend met de volledige bescheiden.

Mag je zolderbergingen doornummeren op de splitsingstekening?

In de Beleidsregels voor verlening of weigering van een splitsingsvergunning 2002 is in artikel 4 bepaald dat zolderruimte, bergruimte en dergelijke, welke in een splitsing worden betrokken hetzelfde indexnummer moet hebben als de woning waartoe deze ruimte behoort.

Aan welke eisen van het Bouwbesluit moet worden voldaan?
Elk bestaand pand dient minimaal te voldoen aan de artikelen betreffende bestaande bouw uit het Bouwbesluit en voor de electra- en gasinstallatie en de fundering aan hogere eisen. Al deze eisen gaan over veiligheid (constructie, brandveiligheid, enz.), gezondheid en bruikbaarheid. Niet meer en niet minder. Alle Amsterdamse woningen van na 1901 voldoen in principe aan die eisen. Omdat woningen verslijten en gebreken gaan vertonen en er soms ondeskundig en misschien zelfs zonder bouwvergunning is verbouwd, voldoen ze soms niet meer aan de eisen. Voor particuliere en corporatiewoningen zijn de eisen gelijk. In het kader van de splitsingprocedure wordt gecontroleerd of het pand nog wel aan de eisen van het Bouwbesluit voldoet. Omdat daar altijd aan moet worden voldaan, is Bouw- en woningtoezicht (BWT) niet strenger dan anders. Alleen is er via de splitsingsprocedure een moment waarbij voor het betreffende pand weer eens de puntjes op de i worden gezet, zodat een goed vertrekpunt ontstaat voor de status van de toekomstige koopwoning.

Hoe zit het met de eisen ten aanzien van loden leidingen en asbest bij het splitsen?
Alle loden leidingen moeten worden vervangen en asbest op kwetsbare plekken moet worden verwijderd.

Wat zijn de brandveiligheidseisen bij het splitsen in appartemensrechten?
Het brandveiligheidsaspect bij splitsen is in wezen niets anders dan brandveiligheid vanuit de optiek van aanschrijven. Elk bestaand pand dient te voldoen aan de artikelen betreffende bestaande bouw uit het Bouwbesluit. Die eisen gaan over veiligheid (constructie, brandveiligheid, enz.), gezondheid en bruikbaarheid. Niet meer en niet minder. Alle Amsterdamse woningen van na 1901 voldoen in principe aan die eisen. Omdat woningen verslijten en gebreken gaan vertonen en er soms ondeskundig en misschien zelfs zonder bouwvergunning is verbouwd, voldoen ze soms niet meer aan de eisen. Voor particuliere en corporatiewoningen zijn de eisen gelijk. In het kader van de splitsingprocedure wordt gecontroleerd of het pand nog wel aan de eisen van het Bouwbesluit voldoet. Omdat daar altijd aan moet worden voldaan, is BWT dan niet strenger dan anders. Alleen is er via de splitsingsprocedure een moment waarbij voor het betreffende pand weer eens de puntjes op de i worden gezet, zodat een goed vertrekpunt ontstaat voor de status van de toekomstige koopwoning.

Is de voorwaarde funderingsonderzoek bij splitsing noodzakelijk?
Splitsen = voldoen aan Basiskwaliteit-Plus = voldoen aan Fundering Klasse II. Met andere woorden:als BWT twijfelt aan de fundering, zal de eigenaar aan moeten tonen dat zijn pand voldoet aan Klasse II. Het ene type bouw geeft eerder aanleiding tot twijfel dan het andere. Het ene stadsdeel zal dus meer problemen tegenkomen dan het andere of beschikt over uitgebreider gegevens dan het andere. Vanuit hun lokale kennis en ervaring zullen de BWT- inspecteurs zich inhet ene geval sneller door een technisch rapport laten overtuigen, dan in het andere. Soms levert alleen een onderzoek onder maaiveld (een z.g. inspectieputje) voldoende kennis op om een conclusie over de kwaliteit van de fundering te kunnen trekken. Anders komt er geen splitsingsvergunning. Het antwoord is dus als vaker: het hangt van het geval af.

Hoe zit het met de eisen t.a.v. geluidsisolatie bij splitsing?
In het kader van de kwaliteitseisen bij splitsing worden er geen andere eisen gesteld voor wat betreft geluidswering tussen woningen, dan wat er in het Bouwbesluit staat in de hoofdstukken betreffende bestaande bouw. Zolang woningscheidende vloeren en plafonds in goede staat zijn, is er wat dit betreft meestal geen reden om de vergunning te weigeren. Wel vraagt voldoende bescherming tegen geluidsoverlast bij gebruik van het trappenhuis vaak aandacht bij oudere woningen. Als vloeren en/of plafonds vernieuwd moeten worden, dient voor wat betreft geluidswering te worden voldaan aan de nieuwbouweisen (Bouwbesluit). Dan dienen zodanige maatregelen getroffen te worden dat voldaan wordt aan 0 dB voor luchtgeluid en +5 dB voor contactgeluid. De Dienst Milieu en Bouwtoezicht, sector BWT (afdeling Vergunningen en Vastgoed, tel.: 5513.474) voert, als betaalde serviceverlening, geluidsmetingen uit in opdracht van stadsdelen. Voor de volledigheid is hier ook nog het programma gevelsanering te noemen. Dat heeft betrekking op straatwanden waar sprake is van een hoge geluidsbelasting door verkeerslawaai. Met behulp van rijkssubsidie worden aan de aan de straat gelegen gevel maatregelen getroffen zodat in de woningen het juiste geluidsniveau wordt bereikt. Voor informatie kan gebeld worden met de dienst Wonen / Projectbureau Sanering Verkeerslawaai (tel.: 552.7346).

Is bij vernieuwbouw, dat immers weer verder gaat dan renoveren, geen splitsingsvergunning nodig?
Als een pand voldoet aan de maatstaven voor Vernieuwbouwkwaliteit kan inderdaad zonder splitsingsvergunning notarieel gesplitst worden. Let wel, men moet dan wel in het bezit zijn van een vernieuwbouwverklaring, af te geven door het stadsdeel. Let op vernieuwbouw is technisch vaak niet haalbaar en een kostbare aangelegenheid.

Binnen de vernieuwbouw zijn een aantal ontheffingen te geven (per stadsdeel vaak verschillend). In het algemeen zijn de volgende ontheffingen (op verzoek) te verlenen:

Indien er sprake is van een (Rijks)monument;
De vrije hoogte boven de trap, ingeval behoud van oude vloerconstructies de vereiste hoogte niet toestaat;
Binnen de oude gevelmuren, de 2de architectuur orde, Geluidsbelasting maximaal 40 dB(A);
Binnen de oude gevelmuren betreffende daglicht en uitzicht;
De hoogte verblijfsgebied/verblijfsruimte, ingeval behoud van oude gevelmuren en/of oude vloerconstructies de vereiste hoogte niet toestaat;
Stedenbouwkundige randvoorwaarden.

Hoe moet je omgaan met de aanvraag tot een splitsingsvergunning als blijkt dat de aanvrager ooit ge- of verbouwd heeft zonder vergunning?
Het is niet correct de splitsingsvergunning te weigeren (bijv. op grond van de Huisvestingswet art. 34), zolang er geen bouwvergunning is verleend. Het is immers niet zo dat door een splitsingsvergunning te verlenen voor een pand waarin een illegale verbouwing heeft plaatsgevonden, daarmee de illegale verbouwing wordt gedoogd. Let wel: het gaat in dit verband om verbouwingen die in principe wel voldoen aan de voorschriften van het Bouwbesluit. Het is raadzaam in een dergelijke situatie in de splitsingsvergunning expliciet te vermelden dat er een illegale verbouwing is geconstateerd en dat de vergunning niet betekent dat deze is gelegaliseerd. Vanzelfsprekend dient na de constatering ‘bouw zonder vergunning’, de daarvoor bestaande procedure te worden gestart. Dat wil zeggen dat via marginale toetsing bezien moet worden of het gebouwde waarschijnlijk vergund kan worden of niet. De betreffende eigenaar dient dan een bouwaanvraag in te dienen of hij zal moeten worden aangeschreven om het pand weer in de oorspronkelijke staat terug te brengen.

Wat is de rol van WOZ-ficties in een ongesplitst gebouw?

Het Hof Amsterdam heeft – in lijn met vaste jurisprudentie – geoordeeld dat een woning die deel uitmaakt van een gebouw dat niet is gesplitst in appartementsrechten, door de ficties in de Wet WOZ toch dient te worden gewaardeerd alsof deze woning is gesplitst en alsof deze woning zelfstandig zou kunnen worden verkocht.

Aan de gebruiker van een woning was voor het belastingjaar 2005 een aanslag onroerendezaakbelasting voor het gebruik opgelegd. Deze gebruiker was het niet eens met de door de gemeente vastgestelde WOZ-waarde. Na een bezwaarprocedure en een procedure bij Rechtbank Amsterdam te hebben doorlopen, is de WOZ-waarde verlaagd van € 204.500 naar € 157.000. Omdat de gebruiker de WOZ-waarde nog altijd te hoog vond, is hoger beroep ingesteld bij Hof Amsterdam. Voor Hof Amsterdam bracht de gebruiker in dat de WOZ-waarde moest worden verlaagd omdat het gebouw, waarvan de woning deel uitmaakte, niet was gesplitst in appartementsrechten. Hierdoor zou de waarde in het economisch verkeer minder bedragen dan de waarde in het economisch verkeer van een reeds gesplitste woning. De heffingsambtenaar zou de woning dan ook ten onrechte hebben gewaardeerd alsof deze gesplitst zou zijn en hierdoor meer waard was. Volgens Hof Amsterdam moet bij de waardering van een woning worden uitgegaan van de twee in de Wet WOZ vermelde ficties. Enerzijds moet worden verondersteld dat de volle en onbezwaarde eigendom zou kunnen worden overgedragen (overdrachtsfictie) en anderzijds dat de verkrijger de onroerende zaak onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (verkrijgingsfictie). Gelet op deze ficties diende, aldus Hof Amsterdam, de woning te worden gewaardeerd alsof sprake was van een gesplitste woning. Er moest tenslotte worden verondersteld dat de volle en onbezwaarde eigendom zou kunnen worden overgedragen. Het hoger beroep werd ongegrond verklaard.

Bron: Hof Amsterdam, 18-6-2008, LJN: BD5318 (zaaknummer 06/00534).

Doorvalbeveiliging bij splitsen: bij oudbouw hoeft dat niet als de afstand tussen vloer en vensterbank minstens 60 cm is, bij nieuwbouw in geval van 85 cm. Wat geldt nu precies?
Als de ramen niet worden vernieuwd, gelden eisen bestaande bouw. Bij vernieuwing van ramen gelden eisen voor nieuwbouw. Maar wat is het vernieuwen van een raam precies? Als oude ramen en/of kozijnen in een staat verkeren die gehele of gedeeltelijke vervanging nodig maakt, dient men nieuwbouweisen te stellen. Daar kan van afgeweken worden door ontheffing te verlenen tot het rechtens verkregen niveau. Dit dient dan wel goed te worden gemotiveerd. En als nog niet eens aan de eisen bestaande bouw wordt voldaan, is het pand aanschrijvenswaardig en kan dus geen splitsingsvergunning worden afgegeven indien de eigenaar dat niet verbetert.

Wat zijn de plichten van een huiseigenaar en van een huurder?

Een pand is voor een huiseigenaar altijd een investering. Met een huurprijs van € 200-300,- is een opknapbeurt voor een eigenaar niet haalbaar door de hoge vaste lasten van een beleggingspand. Zo wordt een eigenaar/verhuurder al wel aangeslagen voor de belastingen alszijnde dat het pand al geplitst is. Reden dat er in veel panden ook vaak achterstallig onderhoud is. Uit de huuropbrengsten moet ook immers achterstallig onderhoud worden gefinancieerd. Door bij een splitsingsaanvraag kwaliteitseisen te stellen is de eigenaar gedwongen om dit achterstallig onderhoud aan te pakken. Uit de opbrengsten van één van de woningen die na een splitsingsvergunning kan worden verkocht kan de extra uitgaven voor een eigenaar vaak worden gefinancierd. Dit kan uiteraard alleen bij verhuizing. De huren blijven in principe gelijk tenzij een geriefverbetering wordt afgesproken. Ook een huurder heeft plichten ten opzichte van het onderhoud. Voor de lijst met plichten (ver)/huurders ten opzichte van onderhoud klik hier.

Welke onderhoudswerkzaamheden zijn nodig om aan de eisen te voldoen en hoelang duren deze?
Als huurder krijg je in de meeste gevallen te maken met onderhoudswerkzaamheden. Om een pand te kunnen splitsen moet het namelijk aan een aantal kwaliteitseisen voldoen. Zo nodig zal de eigenaar dus bepaalde gebreken moeten laten verhelpen. De huurder moet de eigenaar de gelegenheid geven om (dringend)noodzakelijk onderhoud in zijn/haar woning uit te voeren. De huurder mag verwachten dat de eigenaar deze tijdig informeert over de werkzaamheden die hij wil uitvoeren in de woning en aan de buitenkant (denk aan muren, dak, fundering). De eigenaar hoort de werkzaamheden zo veel mogelijk aaneengesloten te laten uitvoeren, zodat de huurder er zo weinig mogelijk last van heeft. Onder normale omstandigheden krijgt de eigenaar maximaal één jaar de tijd om het onderhoud uit te voeren. Om een idee te geven: een kleine opknapbeurt neemt één tot zes weken in beslag, terwijl een ingrijpende renovatie, inclusief funderingsherstel, al snel een halfjaar kan duren. Als de werkzaamheden in huis ernstige vertraging oplopen, dan kan de huurder een bouwinspecteur bij het stadsdeel vragen te bemiddelen. Het stadsdeel kan een aanvraag tot een splitsingvergunning afwijzen als de eigenaar ernstig in gebreke blijft bij het uitvoeren van de werkzaamheden of als hij deze niet volgens de kwaliteitseisen heeft uitgevoerd.

Mag ik als huurder om geriefverbetering vragen? Ben je als eigenaar verplicht om hier aan mee te werken?
Als huurder mag je verzoeken je bij de renovatie tevens verzoeken om geriefsverbetering. Voor deze woningverbetering kan een hogere huurprijs worden doorberekend door de verhuurder

op basis van een linneaire annuiteiten hypotheek.

Wat houdt de gedragscode Splitsen Amsterdam in en is men verplicht om hier aan mee te doen?

Vanaf 1 juli 2009 is de gedragscode verplicht voor alle eigenaren die hun in Amsterdam gesitueerde pand willen splitsen. De gedragscode beschrijft hoe de omgang tussen de eigenaar en de huurders van een pand moet verlopen tijdens het splitsingsproces. Er is een Gedragscode gekomen omdat splitsingen van panden in appartementsrechten over het algemeen gepaard gaat met werkzaamheden in en rondom de woning en dit de huurder overlast kan bezorgen en het woongenot kan aantasten. Ook is de splitsing vaak de inleiding tot verkoop van het gehele pand of de afzonderlijke appartementen.

De particuliere vastgoedsector wil met de Gedragscode Splitsen het overleg tussen eigenaren en huurders gedurende het splitsingsproces verbeteren en later in het proces onduidelijkheden en discussies voorkomen.

In hoofdlijnen:

De Gedragscode is van toepassing op splitsen van een pand binnen de gemeente Amsterdam.
Het stadsdeel vraagt aan de eigenaar/verhuurder die een aanvraag voor een splitsingsvergunning indient, om deel te nemen aan de Gedragscode en een ondertekende verklaring bij de aanvraag in te dienen.
De Gedragscode beschrijft de gewenste omgang en gedragingen van de eigenaar/verhuurder van een gebouw richting de huurder(s) van het betreffende gebouw bij het splitsingsproces in appartementsrechten.
De rechten van verhuurder of huurder, zoals neergelegd in wetten en verordeningen of voortvloeiend uit de individuele huurovereenkomst, worden niet beperkt door de Gedragscode.
Indien een verklaring van deelname aan de Gedragscode is ondertekend, is de Gedragscode van toepassing gedurende het gehele proces van splitsing tot en met de inschrijving van de splitsingsakte in het kadaster.
Handelen in strijd met de gedragscode kan leiden tot een sanctie voor de eigenaar/verhuurder.
De oplegging van sancties gebeurt door de Geschillencommissie Gedragscode splitsen.
Een huurder van een woning in het betrokken gebouw kan via het Wijksteunpunt Wonen een klacht bij de Geschillencommissie Gedragscode splitsen indienen als de verhuurder/eigenaar in strijd met de Gedragscode handelt.
Deelnemers aan de Gedragscode worden opgenomen in een publiek register. Dit register wordt gepubliceerd op de website van Vastgoed Belang.

Afspraken in de Gedragscode als eigenaar/verhuurder van het te splitsen pand:

U zorgt dat de huurder goed wordt geïnformeerd tijdens het splitsingsproces en respecteert de rechten van de huurder en dwingt deze zodoende niet om de huurovereenkomst op te zeggen.
In de Gedragscode is een stappenplan opgenomen waarin de gedragingen van de verhuurder staan tijdens het splitsingsproces. Van het indienen van een aanvraag voor een splitsingsvergunning, het opstellen van een Werkovereenkomst (zie hieronder) met de huurder tot de uiteindelijke inschrijving in het Kadaster.
U kunt de huurder de mogelijkheid bieden om het door splitsing ontstane appartementsrecht te kopen.
U houdt zich bij verkoop van een gebouw vóórdat de splitsingsvergunning is verleend, aan een aantal gedragingen. Ondermeer dat de kopende partij zich bereid verklaart het splitsingsproces conform de Gedragscode voort te zetten.

De Werkovereenkomst

De Werkovereenkomst vormt een belangrijk onderdeel van de Gedragscode. In de meeste gevallen moet de eigenaar/verhuurder nog voorzieningen en/of verbeteringen in het gebouw aanbrengen om aan de kwaliteitseisen van het splitsingsbeleid te voldoen.

In de Werkovereenkomst (die als bijlage in de gedragscode is opgenomen) worden de afspraken tussen de eigenaar en de huurder vastgelegd over de voorgenomen werkzaamheden en welke consequenties deze voor de huurder hebben.
Het is aan de eigenaar en de huurder om dit precies in te vullen en specifieke afspraken te maken.

In de Werkovereenkomst neemt de eigenaar afspraken op over de uitvoering van de werkzaamheden, de aanvang en duur van de werkzaamheden, de oplevering en eventuele schade. Ook kunnen er afspraken in worden opgenomen over individuele wensen, een nieuwe huurprijs en servicekosten van de huurder.

Zowel de eigenaar als de huurder ondertekenen de Werkovereenkomst.
De eigenaar stuurt de Werkovereenkomst naar het stadsdeel voor het aanvraagdossier. Dit kan dus pas nadat de nog uit te voeren werkzaamheden bekend zijn (aan de hand van de checklist kwaliteitseisen).

Indien een huurder niet reageert of weigert in te gaan op het verzoek om de Werkovereenkomst te ondertekenen, zal uiteindelijk het Wijksteunpunt Wonen in contact proberen te komen met de huurder. Het WSWonen informeert de huurder over rechten en plichten.

Als dit niet lukt, dan meldt de eigenaar aan het stadsdeel dat er geen getekende Werkovereenkomst kan worden overlegd. Als de eigenaar aan kan tonen dat de huurder niet reageert of weigert te tekenen, dan is het niet hebben van een werkovereenkomst geen grond voor weigering van een splitsingsvergunning

Voor het Convenant Gedragcode Amsterdam klik hier

Geriefverbetering
Er mag door de renovatie huurverhoging plaatsvinden maar alleen als deze betrekking heeft op geriefverbetering.
Als geriefverbetering wordt onder meer beschouwd:

De omschakeling van collectieve naar individuele centrale verwarming;
De vervanging van een centrale watervoorziening door individuele boilers;
Een ter opheffing van vochtklachten aangebrachte gevelisolatie.
Een inbraakpreventiepakket;
Het aanbrengen van gevelisolatie en dubbele beglazing;
Nieuwe gevelelementen met kunststofkozijnen;
Het ombouwen van een olie-c.v.- tot een gas-c.v.-installatie.

Niet als geriefverbetering wordt beschouwd:

Vervangen van buitenkozijnen inclusief ramen en deuren, inclusief alle hiermee verband houdende werkzaamheden;
Opheffen van vochtproblemen die het gevolg zijn van fouten in de bouwkundige constructie;
Vervangen van dakconstructies inclusief dakbedekking, goten en hemelwater afvoeren;
Vervangen van rioleringen, gas-, water- en elektraleidingen;

Goedkopere huurwoningen in één appartementsrecht onderbrengen
Splitsen van panden, waarvan zowel goedkope niet geliberaliseerde als dure geliberaliseerde woningen deel uitmaken wordt toegestaan, mits de goedkope woningen in één recht worden ondergebracht en niet als afzonderlijke appartementsrechten kunnen worden overgedragen.