Splitsing.nl de site voor splitsingsadvies en splitsingsbegeleiding

Regelgeving en Beleid

De wettelijke kaders voor het splitsingsbeleid liggen vast in de Huisvestingswet (Hoofdstuk III, paragraaf 2 en 3). Daarnaast zijn de gemeentelijke regels vastgelegd in enkele documenten:

Partiële Regionale Huisvestingsverordening 2010;
Beleidsregels voor verlening of weigering van een splitsingsvergunning 2007;
Notitie ‘Onderbouwing van en toelichting op het Amsterdamse splitsingsbeleid’;
Verdeelbesluiten van de stadsdelen;
Convenant Gedragscode Splitsen Amsterdam.

De belangrijkste regels voor het splitsingsbeleid zijn:

Er is een vergunning nodig voor het splitsen van woningen die voor 1940 gebouwd zijn.
Voor deze vergunningplechtige panden met ten minste één woning én een huur onder de huurtoeslaggrens (€652,52 peildatum 2011) is het splitsen maar beperkt toegestaan. De stadsdelen hebben ieder een quota.
De huurprijs wordt bepaald door middel van het Woningwaarderingsstelsel.
De stadsdelen kunnen het splitsingsinstrument gebiedsgericht inzetten met een verdeling naar categorieën. Dit wordt door het stadsdeel vastgelegd in een zogenaamd verdeelbesluit;
Er zijn kwaliteitseisen waaraan het pand en de woningen moeten voldoen om een splitsingsvergunning te kunnen krijgen. Zie voor deze eisen de Checklist kwaliteitseisen.
De stadsdelen mogen aanvullende kwaliteitseisen stellen binnen de categorie ‘Complexgewijze aanpak’;
Een splitsingsvergunning kan geweigerd worden als:
- Er geen quotum meer is binnen het stadsdeel voor panden met een of meer woningen onder de huurtoeslaggrens.
- De splitsing nadelig kan zijn voor de geplande stedelijke vernieuwing.
- Het pand en de woningen niet de vereiste kwaliteit bezitten.

Voor de hele gele stad geldt eenzelfde aanvraagformulier en uniforme procedure.

Het centrale stadsbestuur stelt het splitsingsbeleid vast in de Huisvestingsverordening, de Beleidsregels en de Toelichting. De stadsdelen verdelen hierna de quota over de verschillende categorieën panden en wijzen de gebieden aan waar mag worden gesplitst. Dit wordt vastgelegd in het Verdeelbesluit. De stadsdelen voeren het splitsingsbeleid ook uit door de kwaliteitseisen te bewaken en de splitsingsvergunningen te verlenen of weigeren.

Het Woningbeleid van alle stadsdelen
Het woningbeleid (waaronder het splitsingsbeleid) van de nieuwe stadsdelen van Amsterdam

Stadsdeel Zuid (Oud-Zuid, Zuideramstel)
Stadsdeel Oost (Zeeburg en Oost/Watergraafsmeer)
Stadsdeel Nieuw-West (Osdorp, Slotervaart, Geuzenveld-Slotermeer)
Stadsdeel West (Bos en Lommer, De Baarsjes, Oud-West, Westerpark)
Stadsdeel Centrum
Stadsdeel Noord
Stadsdeel Zuidoost

Achtergrond splitsingsbeleid

Eind jaren negentig constateert de gemeente dat er behoefte is aan meer koophuizen en meer grote woningen voor de hogere en middeninkomens (zie de Nota Onverdeeld Amsterdams, 1998). Er is een overschot aan huurwoningen voor de lage inkomens. Bovendien is er ruimte om de woningvoorraad om te vormen naar meer koopwoningen.

In 2002 wordt de verruiming van het splitsingsbeleid ingezet. Doelstellingen van het beleid zijn:

meer koopwoningen;
meer grote woningen door samenvoegen bij splitsen;
verhoging van de bouwtechnische kwaliteit van woningen.

Makkelijker kopen

Dankzij het splitsingsbeleid kunnen Amsterdammers veel makkelijker dan vroeger een woning kopen. Amsterdam is van oudsher namelijk een stad van huurwoningen. Het beleid van de gemeente was er voorheen vooral op gericht de voorraad goedkope huurwoningen in stand te houden. Het was daardoor nauwelijks mogelijk om een huurappartement van vóór 1940 te kopen, tenzij de koper eigenaar wilde worden van alle huurwoningen in één pand. Panden van na 1940 of met woningen met een huur boven de huurtoeslaggrens (voorheen huursubsidiegrens) mochten wel gesplitst worden in appartementsrechten.

Beter woningaanbod

Op basis van onderzoek wordt ruimte gezien voor het splitsen van 19.000 particuliere huurwoningen van vóór 1940 met een huur onder de huurtoeslaggrens. Daarnaast blijven dan nog ruim voldoende huurwoningen over. De gemeenteraad wil hiermee het aandeel koopwoningen binnen de Amsterdamse woningvoorraad vergroten. Zo komt het aanbod beter tegemoet aan de bestaande vraag naar koophuizen en krijgen potentiële kopers meer keuze binnen het woningaanbod. Tegelijkertijd zorgt de splitsing van panden voor een kwalitatieve verbetering van de vooroorlogse woningvoorraad.

Verantwoorde groei

Een nadrukkelijke randvoorwaarde voor splitsing is dat het aantal koopwoningen alleen groeit in de gebieden waar dat verantwoord is gezien de samenstelling van de woningvoorraad. Daarom is in 2007 besloten vrijwel alleen nog woningsplitsing toe te staan in de stadsdelen met een beperkte marktdruk (de zogenaamde aandachtsgebieden).

Het gaat om:

Westerpark (stadsdeel West),
Zeeburg (stadsdeel Oost),
Bos & Lommer (stadsdeel West),
De Baarsjes (stadsdeel West) en
Oost-Watergraafsmeer (stadsdeel Oost)

Zij mogen de resterende ruimte (4341) inzetten van het oorspronkelijke aantal woningen dat in Amsterdam verantwoord te splitsen is (19.000).

Gezien de grote marktdruk in Centrum, Oud-Zuid (stadsdeel Zuid), Oud-West (stadsdeel West) en Zuideramstel(stadsdeel Zuid) is voor deze stadsdelen slechts een klein quotum beschikbaar (382). Hiermee kunnen deze stadsdelen enkel op eigen initiatief incidentele knelpunten oplossen via een complexgewijze aanpak.

Voor woningen met een huur boven de huurtoeslaggrens gelden wel de kwaliteitseisen, maar geen getalsmatige of gebiedsgerichte beperkingen.